Causes of Low Efficiency of Homestead Utilization and Its Reform Intention in Urban Villages--A Case Study of X District in Guangzhou
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摘要: 城中村的宅基地盘活利用已成为社会热点与共识，本研究选取广州市X区3个宅基地改革试点村作为研究对象，探究宅基地低效利用成因。研究采用地理空间分析和实地调研法，研究发现：（1）低效宅基地面积占比约为12%，主要原因是报建不合要求。一户多宅的村民占比约20%，主要原因为继承或私下购买。（2）X区宅基地管理前期主要问题为管理手段落后于社会发展，后期为管理政策强度高压于社会需求。（3）多数村民认为没有必要分配宅基地给新增本村成员，并且认为资格权以及分配面积落实到个人更为合理。经济发达地区的村民易接受超标宅基地有偿使用制度，经济落后地区的村民更愿意自由交易房屋。多数村民不愿意退出闲置宅基地，但是分到地却没钱建房的愿意置换退出。因此，提高城中村宅基地利用效益，需从微观层面上加强围绕宅基地的人地、供需等关系的疏通，宏观层面上探索围绕城中村可持续发展的社会经济、自然人文环境等制度的构建。Abstract: Homestead utilization has become a social hot spot and consensus in urban villages. In this study, three pilot villages of homestead reform in X district of Guangzhou were selected, and the causes of inefficient use of homestead were discussed with the methodas of geospatial analysis and field investigation. The results showed that: (1) The low efficient homestead area accounted for about 12%, mainly because the application for rebuild did not meet the requirements. About 20% of the villagers have more than one homestead, mainly because of inheritance or private purchasing. (2) The main problem of homestead management in X District in the early stage was that homestead management lagged behind social development, and the intensity of homestead management policy in the later stage was under high pressure on social demand. (3) Most villagers thought that it was not necessary to allocate homestead to new members of the village and that it was more reasonable to refine the qualification right and the allotted area to individuals. Villagers in economically developed areas were more likely to accept the paid use mechanism of excessive homesteads, while villagers in economically backward areas were more willing to freely trade the houses on their homestead. Most villagers were not willing to quit the idle house sites. Some villagers, who had house sites but had no money to build houses, were willing to displace. To improve the utilization efficiency of urban village homestead, it is necessary to strengthen the relationship between people and land, supply and demand of homestead at the micro-level, and to explore the construction of social and economic, natural and cultural environment around the sustainable development of urban village at the macro-level.
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Keywords:
- Urban village /
- Homestead site /
- Causes of low efficiency
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表 1 A村宅基地利用情况
Table 1 Current status of homestead utilization in A Village
类别
Kind数量（块）
Number面积（m2）
Area面积占比（%）
Area ratio使用 2227 450873 86 在建 41 9215 2 空置 31 12626 3 闲置 86 27576 5 废弃 101 22469 4 
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表 2 不同历史阶段宅基地管理主要问题一览表
Table 2 List of main problems of homestead management in different historical stages
程序
Process管理不明（1983—1996）
Unclear management (1983—1996)颁证混乱（1996—2001）
Confusion of certification (1996—2001)制度严格（2001至今）
Strict system (since 2001)申请 没有明确规定申请办理宅基地证的业务流程，各镇街在具体办理时理解不一，做法不同。 − 申请门槛严格，如必须符合“两规”，要有退缩位，还要选择政府部门推荐的建筑设计图或聘请有资质的设计单位。 登记 没有明确规定发证时要采集申请人身份信息和户籍信息，造成宅基地权属人指代模糊。 − − 审批 − − 宅基地新增和扩建、加建、改建审批流程较为复杂，难于操作。 丈量 没有明确登记证书需附图，造成一些宅基地证四至不清，界址不明。 − − 发证 由于1991年至1998年期间，国家允许非农村村民申请宅基地证，现在农村存在部分非农户拥有农村宅基地证。 没有明确户的定义、分户条件，出现了一户多证或多户一证的情况。没有明确不再核发宅基地证，而由农村居民建设用地批准书替代，导致各镇街既核发宅基地证，又核发农村居民建设用地批准书。 − 监管 − − 尚未构建宅基地有偿退出机制，有的房无人住；尚未构建宅基地市场流转机制，私下流转流行。 注：−表示该类问题不明显
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表 3 宅基地分配意愿
Table 3 The intention of distribution for homestead
村名
Village name新增村民（%）
New villager分配资格（%）
Distribution qualification分配面积（%）
Allocated area资格交易（%）
Qualification transaction具备
Qualify不具备
Not qualify按户
By household按人
By person按户
By household按人
By person愿意
Willing不愿意
Not willingA 35 65 60 40 15 85 38 62 B 47 53 31 69 18 82 29 71 C 40 60 30 70 30 70 0 100
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村名
Village Name取消资格（%）
Disqualification分配方式（%）
Distribution mode外嫁或入赘
Married out or in户口外迁
Emigration长期闲置
Idle绝户
Without offspring抽签
Draw lots竞拍
Auction其他
OthersA 30 25 29 54 22 55 23 B 67 68 29 27 33 35 32 C 3 7 43 19 70 25 5
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表 4 宅基地收费和交易意愿
Table 4 The intention of charge and transaction for homestead
村名
Village Name超标宅基地收费（%）
Excessive homestead charge房屋交易（%）
Housing transaction接受
Accept不接受
Not accept愿意
Willing不愿意
Not willing无所谓
WhateverA 44 56 66 16 18 B 71 29 27 65 8 C 85 15 20 70 10
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表 5 宅基地有偿退出意愿
Table 5 The intention of homestead exit with compensation
村名
Village Name退出（%）
Exit退出补偿模式（%）
Exit compensation mode补偿标准（%）
Compensation standard愿意
Willing不愿意
Not Willing不清楚
Not clear现金
Cash置换住房
Replacement
housing商品房购置优惠
Preferential purchase of
commercial housing房票
Room
ticket市场评估
Market
evaluation协商
ConsultA 17 49 34 25 48 16 11 20 80 B 29 57 14 18 65 6 11 18 82 C 5 85 10 10 70 10 10 15 85
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